Comment vendre un bien immobilier entre particuliers : Guide pratique et conseils d'expert
Comment vendre seul dans le Pays basque ou le sud des Landes ?
Vendre un bien immobilier entre particuliers est un choix stratégique que font de plus en plus de vendeurs. Sans passer par une agence, cette démarche facilite considérablement les chances de réussite, notamment grâce à l’absence d’honoraires.
Voici un guide concret et pratique, riche en conseils gratuits, parfaitement adapté aux spécificités locales pour vendre sereinement et efficacement votre maison ou votre appartement.
Les conseils de cet article s’adaptent à chaque situation pour maximiser vos chances de réussite.
📌 Vous pouvez aussi retrouver tous mes services d’accompagnement pour la vente immobilière sans agence sur www.tavisite.com.
1. Absence de frais d’agence : placez votre bien parmi les meilleures offres qualité/prix
Les sites d’annonces sont dominés par les agences immobilières, avec des prix souvent augmentés de 5 à 7 % d’honoraires. En vendant entre particuliers, vous avez un atout stratégique immédiat : proposer un prix net plus attractif.
Résultat : votre bien ressort naturellement parmi les meilleures offres du marché, sans même avoir à baisser votre prix net vendeur.
Pour vérifier votre positionnement et affiner votre prix, le site MoteurImmo vous permet de comparer facilement toutes les annonces de plus de 50 plateformes immobilières majeures (Leboncoin, Seloger, Bien’Ici…).
👉 Classez les annonces par prix croissant pour voir où se situe votre bien par rapport à la concurrence.
📌 Particularité locale : un acquéreur ciblant Urrugne élargira souvent sa recherche à Ascain, Saint-Jean-de-Luz ou Ciboure. Il est donc essentiel de vous positionner aussi par rapport aux biens des communes voisines.
🔜 À venir : un article spécial “Comment estimer votre bien immobilier soi-même ?” sera bientôt disponible sur le site.
Votre bien est en agence mais ne se vend pas ? Voici comment relancer la vente.
Vous avez confié votre bien à une ou plusieurs agences, mais rien ne bouge ? Pas d’offres, peu de visites, ou des retours décourageants ?
C’est frustrant, mais rassurez-vous : vous avez déjà réalisé les étapes les plus difficiles.
✅ Vous avez testé le marché,
✅ Vous avez obtenu des retours précis d’acquéreurs potentiels,
✅ Vous connaissez désormais le prix net vendeur minimal que vous êtes prêt à accepter.
Plutôt que de persister avec la même stratégie, voici comment repartir sur de bonnes bases, sans repartir de zéro :
➡️ Repartez de ce nouveau prix net vendeur que vous seriez prêt à accepter réellement.
➡️ Ajoutez 2 à 3 % de marge de négociation, pas plus.
➡️ Publiez une nouvelle annonce entre particuliers à ce nouveau tarif, sans commission ni intermédiaire.
Résultat : votre bien ressort immédiatement comme une opportunité, tout en gardant un discours clair et direct auprès des acquéreurs.
Et si vous souhaitez valider cette stratégie avec un œil extérieur et neutre, je vous propose un rendez-vous sans engagement, directement chez vous sur la côte basque ou dans le sud landes, pour évaluer ensemble la meilleure relance possible de votre vente.
2. Valorisez votre bien immobilier pour inspirer la confiance
Une annonce efficace commence avant sa mise en ligne. La première impression se joue dès l’instant où un acheteur découvre vos photos, puis lorsqu’il est devant votre entrée, jusqu’à la fin de la visite.
Prenez le temps de soigner votre bien.
Quelques gestes simples avant la mise en ligne peuvent réellement faire la différence :
Désencombrez : rangez, allégez les pièces, retirez les objets trop personnels (photos de famille, déco marquée…).
Nettoyez à fond : du sol au plafond, intérieur comme extérieur.
Réparez les petits défauts visibles : ampoules grillées, joints noirs, peinture écaillée, volets fatigués, jardin en friche… chaque détail compte.
💡 Conseil local : Dans des secteurs recherchés comme le Pays basque ou le sud des Landes, les acheteurs sont souvent exigeants. Cette préparation permet de mettre en valeur votre bien, de révéler ses atouts… et de déclencher plus facilement un coup de cœur. Il se photographie mieux, se visite plus facilement et donne aux acheteurs l’envie d’y rester. C’est un gros pour inspirer confiance dès les premières secondes, notamment pour vendre votre bien immobilier entre particuliers dans un marché concurrentiel.
3. Réalisez des photos dignes d’un professionnel
Vous vous demandez comment prendre des photos efficaces pour vendre votre bien immobilier ? Voici mes conseils professionnels pour mettre en valeur votre maison ou votre appartement et optimiser vos chances si vous vendez entre particuliers :
Choisissez une journée ensoleillée, ouvrez les rideaux et les fenêtres (en évitant les courants d’air).
Allumez toutes les lumières, (y compris les lampes de chevets ou celle sous la hotte pour sublimer votre cuisine). Si vous avez une ambiance à ampoules jaunes, cherchez à les remplacer par des ampoules blanches ; sinon faites un test avec les jaunes allumés, ou éteintes, pour choisir l’ambiance la plus séduisante.
Photographiez avec le plus de recul possible chaque pièce depuis les 4 angles, pour identifier les deux angles les plus valorisants. Vous aurez donc 2 séries de chaque pièce.
Une première série servira pour votre annonce initiale, la seconde sera utile pour rafraîchir ultérieurement votre annonce si nécessaire.Pour les plus perfectionnistes (recommandé) : prenez chaque photo à la fois en mode paysage (pour les sites d’annonces) et en mode portrait (idéal pour les réseaux sociaux), afin de sublimer l’effet de vos photos en fonction de chaque plateforme.
Petite astuce : Pour gagner encore plus de recul et de profondeur, je tente toujours des clichés depuis l’extérieur, à travers une baie vitrée ou une fenêtre ouverte. En cadrant de façon à ne montrer que l’intérieur, (sans les champs de fenêtre sur les côtés).
Résultat : vous obtenez un angle original et souvent plus valorisant, avec le meilleur recul possible, bien au-delà de ce qu’on peut obtenir en restant à l’intérieur.
Ma méthode personnelle : J’utilise un smartphone optimisé photo avec stabilisateur, puis je trie, nomme et classe chaque image pour en faciliter l’usage sur tous les supports : sites d’annonces, réseaux, dossier de vente…
4. Anticipez les démarches administratives et préparez votre dossier de vente
Pour réussir une vente fluide et sans accroc, une bonne préparation est importante.
Dès maintenant, créez un dossier « Vente immobilière » sur votre ordinateur. Vous y rassemblerez, au fur et à mesure, tous les éléments utiles à votre transaction.
Documents de base :
- Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).
- Titre de propriété.
- Taxe foncière.
- Modèle d’offre d’achat prérempli.
- Facture d’entretien de chaudière (moins d’un an).
- Facture de ramonage de cheminée (moins d’un an).
Si votre bien est en copropriété :
- Montant des charges courantes.
- Règlement de copropriété.
- Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales.
- Travaux votés ou en cours.
Si votre maison est en lotissement :
- Règlement du lotissement.
- Cahier des charges du lotissement.
Travaux importants réalisés :
- Permis de construire ou déclaration préalable.
- Attestation de fin de travaux.
- Factures avec garantie décennale (moins de 10 ans).
Anticipez et centralisez tout dans un seul dossier, pour ne pas les chercher à la dernière minute, lorsque le notaire vous les réclamera.
Vous pouvez consulter et télécharger les questionnaires notariaux officiels à remplir :
Questionnaire notaire maison individuelle
Questionnaire notaire copropriété
Bon à savoir : En étant accompagné, je vous aide personnellement à reconstituer ce dossier, même lorsque certains documents sont difficiles à retrouver.
5. Préparez et diffusez efficacement votre annonce immobilière sans agence
Comment faire une bonne annonce immobilière pour vendre entre particuliers ?
Soyez clair et concis : un maximum d’informations utiles, avec des phrases simples, sans fautes d’orthographe.
Vous connaissez déjà les bases (surface, pièces, localisation…), mais voici des infos souvent oubliées et pourtant régulièrement demandées par les acheteurs :
Surface du séjour, des chambres, présence de placards.
Surface de la terrasse ou du jardin.
Mode de chauffage.
Local à vélo, cave, garage, place de parking.
WC ou salle d’eau sur chaque étage si duplex.
Année de construction.
Taxe foncière.
Montant des charges de copropriété.
Travaux votés ou réalisés.
👉 Un détail que vous jugez secondaire peut être décisif pour certains profils d’acheteurs.
– Un appartement en RDC pourrait-être la recherche prioritaire d’une femme seule avec un chat (même sans jardin).
– Un appartement au dernier étage pourrait être la recherche prioritaire d’un acquéreur qui ne supporte pas le bruit, pour ne pas être incommodé par les voisins du dessus.
👉 Pensez à ce qui vous avait séduit, vous, lors de l’achat !
Voici un lexique pour enrichir votre annonce avec des termes fréquemment recherchés :
Sans vis-à-vis – Exposition sud – Aucun bruit de route – Jardin clôturé – Fibre – Nombreux rangements – Traversant – Ascenseur – Sous-sol – Parking sécurisé – Places visiteurs – Normes PMR – Garantie décennale – Proximité gare / bus / écoles – Village à pied – Impasse calme – Travaux récents, etc.
🎯 Une annonce bien renseignée inspire confiance, attire davantage de clics… et limite les visites inutiles.
Où publier son annonce entre particuliers ?
Les deux sites les plus efficaces pour vendre entre particuliers sont Leboncoin et Seloger (en mode particulier). Ils concentrent à eux seuls l’essentiel du trafic d’acquéreurs réellement en recherche.
📌 Un acheteur motivé consultera forcément l’un de ces deux sites.
Vous pourrez ensuite compléter avec d’autres plateformes si vous le souhaitez, mais l’essentiel est déjà fait avec ces deux-là.
💡 Conseil pratique : Masquez votre numéro de téléphone sur vos annonces. Cela évite les appels de curiosité ou intrusifs, et les acquéreurs vous écriront via la messagerie.
Astuce mobile : Si vous êtes à l’aise avec votre smartphone, installez les applications Leboncoin et Seloger. Elles vous permettent de rester réactif, même pour envoyer une réponse rapide :
« Bonjour et merci pour l’intérêt porté à notre annonce. Je reviens vers vous en fin de journée pour répondre à vos questions. Bien cordialement, Nathalie. »
📝 Gagnez du temps : pré-enregistrez ce message dans le presse-papiers ou les notes de votre téléphone.
🚀 Avec mon service, vous allez encore plus loin. Une simple réponse suffit pour transmettre un dossier complet :
Une visite vidéo commentée, sous son meilleur jour.
L’adresse précise, avec carte interactive Google Maps.
Des photos supplémentaires (deux séries prises sous différents angles).
Votre numéro de téléphone (non affiché sur l’annonce).
Des recommandations pour filtrer les visites inutiles :
acquéreurs sans financement, projets flous, simples curieux, etc.
🎯 Résultat :
Vous transmettez en 2 clics l’essentiel des informations.
Seuls les acheteurs réellement intéressés vous recontactent ensuite.
FAQ – Questions utiles
📌Je suis déjà en agence, puis-je quand même publier une annonce entre particuliers ?
Oui, si vous avez signé un mandat simple.
Cela vous permet de :
Proposer votre bien en parallèle, à la fois via l’agence et entre particuliers,
Attirer plus d’acheteurs, sensibles au meilleur rapport qualité/prix,
Conserver votre liberté pour vendre sans frais d’agence si vous trouvez un acquéreur par vous-même.
Si vous êtes sous mandat exclusif, vous devrez attendre la fin de l’engagement, souvent fixée à trois mois.
Quelle est la tendance du marché immobilier au Pays basque en 2025 ?
👉 Consultez notre analyse complète du marché immobilier 2025 au Pays basque et dans le Sud des Landes
Le marché immobilier ancien connaît un net ralentissement dans des villes comme Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye ou Hossegor. Le volume de transactions a baissé, l’offre de biens à vendre a augmenté, et les négociations sont plus fréquentes.
Si vous vendez dans ce contexte, il est essentiel de bien positionner votre prix et de vous démarquer des autres annonces.
Quels sont les sites immobiliers les plus consultés en France en 2025 ?
Voici le top 5 des sites immobiliers les plus consultés en France en février 2025, toutes catégories confondues, pour vous aider à vous y retrouver dans les sites nécessaires :
Leboncoin – Environ 168 millions de visites mensuelles
Seloger – Environ 22 millions
Airbnb – Environ 20 millions
Bien’ici – Environ 10 millions
PAP – Environ 3,5 millions
👉 Classement complet à consulter sur SEMrush – Sites immobiliers les plus visités en France
Pourquoi vendre un bien immobilier entre particuliers en 2025 ?
👉 Lisez notre article dédié : Pourquoi et comment vendre entre particuliers en 2025 ?
Éviter les frais d’agence (5 à 7 % en moyenne), proposer un prix plus attractif aux acheteurs, garder le contrôle sur la vente, bénéficier des mêmes garanties notariales… Les avantages sont nombreux.
Avec les bons outils (photos, vidéo, annonce optimisée), vendre seul devient une solution économique, stratégique et parfaitement sécurisée.
📍 Vous vendez au Pays basque ou dans le sud des Landes ?
Cet article a été conçu à partir de mon expérience terrain dans des communes comme Bayonne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Capbreton ou Cambo-les-Bains, pour répondre aux particularités du marché immobilier local — même sans préciser votre ville dans les moteurs de recherche.
➡️ Besoin d’un accompagnement personnalisé ?
Je me déplace gratuitement dans votre commune pour un premier rendez-vous, afin d’évaluer votre bien et de vous transmettre mes conseils.
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Solutions pensées pour les vendeurs particuliers de la région, avec une présence locale depuis Ascain jusqu’à Hossegor, en passant par Ainhoa, Mouguerre et Saint-Vincent-de-Tyrosse.
