Côte basque et Sud Landes : le marché immobilier ancien en 2025
Le marché immobilier au Pays basque face à la baisse des ventes
Le marché immobilier au Pays basque connaît un net ralentissement depuis fin 2023, touchant aussi bien la Côte basque (Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye…) que le sud des Landes (Capbreton, Hossegor…). À l’échelle nationale, environ 750 000 transactions seulement ont été réalisées en 2024, contre 935 000 en 2023.
Ce recul d’environ 20 % du volume de ventes se ressent fortement dans notre région, après le boom post-Covid des années précédentes. En Nouvelle-Aquitaine, les professionnels constatent une contraction marquée des ventes depuis 2023. sudouest.fr
Les acheteurs se font plus rares ou plus prudents, ce qui allonge les délais pour vendre un appartement à Bayonne ou une maison à Hossegor. Même les biens les plus recherchés de la côte basque peinent à se vendre aussi rapidement qu’il y a deux ans, signe d’un véritable ralentissement du marché immobilier ancien dans le secteur.
Chute des ventes au niveau national
Source : insee
Cette forte baisse nationale a un effet en cascade sur notre région :
ceux qui n’arrivent pas à vendre ailleurs ne peuvent plus acheter ici.
Augmentation du nombre de biens à vendre
Conséquence directe de ce ralentissement, de plus en plus de biens immobiliers anciens restent sur le marché. L’offre de logements à vendre s’est étoffée en 2024. Par exemple, le nombre de mises en vente a bondi d’environ +15 % en un an à Biarritz.
De manière générale en Nouvelle-Aquitaine, l’offre de biens disponibles a continué de progresser (+10,3 % sur un an au premier semestre 2024) malgré la baisse des transactions.
Cette concurrence accrue reflète les nouvelles réalités du marché immobilier au Pays basque et oblige les vendeurs à revoir leur stratégie. Par ailleurs, les nouvelles régulations locales contribuent à cet afflux de biens en vente. Sur 24 communes littorales basques (de Bayonne à Hendaye), une règle dite de compensation oblige désormais les propriétaires qui louent en meublé touristique à proposer en parallèle un logement à l’année de surface équivalente dans la même ville.
Face à ces contraintes sur les locations saisonnières, certains propriétaires de résidences secondaires préfèrent aujourd’hui mettre en vente leur bien immobilier au Pays basque plutôt que de le louer occasionnellement. Cette augmentation de l’offre de biens à vendre donne plus de choix aux acheteurs, mais oblige les vendeurs à se démarquer. Article Meilleurtaux.
Forte négociation des prix par les acheteurs
Dans ce contexte de pouvoir d’achat en baisse et de choix plus large, cette tendance est particulièrement visible sur le marché immobilier au Pays basque, où les acheteurs reprennent la main sur la négociation des prix. Depuis 2022, la balle est clairement revenue dans le camp des acheteurs : la marge de négociation moyenne a quasiment doublé en deux ans, atteignant environ 8,5 % en 2024 au niveau national empruntis.com.
Concrètement, un bien ancien affiché 500 000 € se vend en moyenne près de 40 000 € de moins que son prix initial, alors qu’il partait quasiment au prix demandé il y a encore peu de temps. Plusieurs facteurs expliquent ces négociations fortes. D’une part, les acquéreurs doivent composer avec des budgets serrés et intègrent les frais d’agence dans leur offre : un propriétaire qui vend sans intermédiaire dispose ainsi d’un atout pour éviter cette décote. D’autre part, l’abondance de biens sur le marché (confortée par la hausse de l’offre locale) réduit la pression sur les prix. Enfin, les biens présentant des défauts ou des coûts futurs ont tendance à subir de plus grosses négociations. Par exemple, les logements anciens nécessitant des travaux ou en vente depuis de longs mois peuvent se vendre avec des rabais allant jusqu’à 15-20 % par rapport au prix affiché mysweetimmo.com.
À l’inverse, un appartement bien situé à Saint-Jean-de-Luz, sans travaux et au juste prix, restera peu négociable. Globalement, cette négociation accrue des prix immobiliers traduit un marché où les acheteurs reprennent la main.
Agences immobilières en difficulté
Le net ralentissement des ventes touche aussi les professionnels de l’immobilier. Partout en France, de nombreuses agences immobilières ont connu une année 2024 difficile, et notre région ne fait pas exception. Entre mai 2023 et avril 2024, pas moins de 1 120 agences ont fait faillite, soit plus du double en un an immobilier.lefigaro.fr.
Sur l’ensemble de 2024, on recense environ 1 232 défaillances d’agences immobilières en France, un chiffre en hausse de +225 % par rapport à 2023.
Fait inédit depuis la crise de 2008-2009, le nombre d’agences a commencé à diminuer, y compris sur la Côte basque et le Sud des Landes où l’activité était florissante ces dernières années. La chute du volume de transactions – et donc des commissions – a fortement pesé sur le chiffre d’affaires des agences. Pour compenser la baisse des ventes, certaines ont tenté d’augmenter légèrement leurs honoraires ou de facturer plus de services, tandis que d’autres réduisent leurs effectifs. Sans remettre en cause le rôle utile des agents immobiliers, il faut noter que leurs frais (souvent 4 à 6 % du prix) pèsent désormais davantage dans une vente. Les professionnels eux-mêmes soulignent que le marché est « sur-défaut » et que la situation est préoccupante immomatin.com.
Dans ce contexte, vendre un bien immobilier en 2025 demande aux propriétaires de la stratégie et de la souplesse, y compris sur le choix du mode de vente.
Conseils à ceux qui veulent vendre en 2025
Malgré le contexte moins favorable, il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier en 2025 sur la Côte basque ou dans les Landes. Il convient simplement d’adopter une approche adaptée au marché actuel, en étant prêt à ajuster sa méthode. Voici quelques conseils de bon sens pour mettre toutes les chances de votre côté.
Vendre efficacement sans agence : une alternative de poids en 2025
Dans un marché immobilier en pleine mutation, les vendeurs doivent plus que jamais adapter leur stratégie. Face à des acquéreurs exigeants, une concurrence accrue entre biens et des frais d’agence de plus en plus dissuasifs, la vente entre particuliers est la solution économique qui produit l’efficacité.
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