Vendre seul sa maison ou son appartement : les étapes à connaître
La procédure complète d’une vente immobilière entre particuliers
Vendre un bien immobilier seul, sans agence, est de plus en plus courant. Mais pour vendre entre particuliers il est important de connaître la procédure dès lors où vous avez trouvé un acquéreur, jusqu’à l’acte authentique.
➝ Principalement pour anticiper et s’intéresser à la préparation de chaque étape.
Que vous passiez par une agence ou non, le processus reste le même.
La différence ? Avec une agence, c’est elle qui collecte vos documents pour les transmettre au notaire. Entre particuliers, c’est vous qui les transmettez directement au notaire, qui devient alors votre interlocuteur central… et bien souvent votre meilleur conseiller.
Dans cet article, vous allez découvrir :
🔹 Les différentes étapes d’une vente immobilière entre particuliers
🔹 Les documents notariaux indispensables à fournir
🔹 Les délais à prévoir entre chaque phase
🔹 Les erreurs fréquentes à éviter
👉 Un guide pratique pour vendre en toute autonomie et en toute sérénité.
Une procédure identique, avec ou sans agence
Que vous passiez par un intermédiaire ou que vous vendiez seul, la procédure de vente immobilière reste la même sur le plan juridique et administratif.
Les grandes étapes :
📝 Signature d’une offre d’achat
📂 Transmission des documents au notaire
🤝 Signature de la promesse de vente
⏳ Attente des clauses suspensives et des documents manquants
🏛️ Signature de l’acte authentique
Étape 1 : L’offre d’achat et son engagement
L’offre d’achat marque le début de l’accord entre vous et l’acquéreur. C’est un document simple mais important, qui pose les bases de la vente à venir.
Que contient une offre d’achat ?
Une fois que vous avez trouvé un acquéreur, vous signez ensemble une offre d’achat. Ce document indique notamment :
💰 Le prix de vente proposé
⏳ La durée de validité de l’offre
⚠️ Les éventuelles conditions ou réserves posées par l’acheteur (par exemple, l’obtention d’un prêt)
📌 À ce stade, l’offre vous engage à ne pas chercher d’autres acheteurs tant qu’elle est valide, mais l’acheteur reste libre tant qu’il n’a pas signé la promesse de vente.
Que faire après avoir signé une offre d’achat ?
Une fois l’offre d’achat acceptée et signée, le processus de vente s’engage progressivement.
Mais attention, à ce stade, l’acheteur reste protégé par la loi : il bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours qui commencera à courir plus tard : au moment de la promesse de vente chez le notaire (anciennement appelé compromis).
Pendant ce délai :
L’acheteur peut se rétracter sans justification,
Aucune pénalité ne peut lui être imposée.
👉 Ce que vous devez faire dès maintenant :
📞 Contactez votre notaire dans un délai raisonnable (le plus tôt sera le mieux),
de préférence par email, en joignant un maximum d’informations utiles à son travail.
📂 Transmettez-lui les premiers documents nécessaires à la rédaction de la promesse.
Plus vous anticipez, plus vous évitez les retards et plus vous confortez votre acquéreur.
👉 Quels documents envoyer ?
📌 Voici la liste des documents à prévoir pour le notaire, selon votre situation.
Pourquoi anticiper la constitution du dossier ?
Avant même d’avoir trouvé un acquéreur, il est vivement conseillé d’anticiper la constitution du dossier administratif.
Cette préparation en amont peut faire toute la différence entre une signature rapide… et une signature qui traîne, ou pire, une vente qui s’annule après plusieurs mois.
Certaines démarches demandées à la dernière minute par le notaire peuvent prendre plusieurs semaines :
📄 Un certificat d’achèvement des travaux, souvent oublié lors de la construction
🧾 Une attestation d’assurance décennale d’une entreprise ayant réalisé des travaux
📑 Une déclaration préalable jamais déposée pour une modification importante
📋 Le diagnostic assainissement, parfois obligatoire selon la commune
🏡 Des pièces à demander à la copropriété ou à la mairie (PV d’AG, autorisations…)
⏳ Sans ces documents, le notaire peut ne pas être en mesure de rédiger la promesse de vente, ce qui retarde sa signature… parfois de 2 à 3 mois.
Dans certains cas, si le délai d’obtention est trop long, le notaire peut les inscrire en clauses suspensives. Cela signifie qu’ils pourront être transmis après la promesse, mais obligatoirement avant la signature définitive.
💬 Dans l’attente de la signature, l’acquéreur n’est pas engagé juridiquement. Il peut continuer à visiter d’autres biens… et changer d’avis librement.
📌 En plaçant des documents en clauses suspensives, vous entrez dans une logique d’incertitude : il faudra compter sur la rapidité des administrations…
Et parfois, vous devrez obtenir un document pour pouvoir ensuite en demander un autre. Un enchaînement qui peut vite devenir stressant et agaçant.
📆 Si l’on considère qu’une commercialisation dure généralement plusieurs mois, il est judicieux de s’intéresser à ces pièces dès le début, plutôt que de s’en inquiéter à la dernière minute.
Téléchargez les questionnaires notariaux officiels
Pour vous aider à constituer votre dossier, voici les liens vers les questionnaires notariaux officiels utilisés par les notaires. Ces documents sont à remplir en fonction du type de bien vendu :
📎 Questionnaire officiel pour les appartements (PDF)
📎 Questionnaire officiel pour les maisons (PDF)
🔍 Ces documents couvrent l’ensemble des points nécessaires : travaux réalisés, conformité, diagnostics, servitudes, taxes, etc.
Quel notaire choisir ? Vendeur, acquéreur… chacun est libre
Dans une vente immobilière, le vendeur comme l’acquéreur peuvent choisir leur notaire.
C’est un droit, et aucune des deux parties ne peut imposer le sien à l’autre.
Il existe donc deux possibilités :
🤝 Un notaire commun
⚖️ Deux notaires (un pour chaque partie)
Notaire commun : plus simple et souvent plus rapide
Une seule personne traite le dossier
Pas de mise en attente entre deux études à chaque validation administrative
Plus de souplesse pour fixer les rendez-vous
💡 Dans la majorité des cas, un notaire commun suffit largement.
Deux notaires : un peu plus long, et parfois plus rigide
Les échanges passent systématiquement d’une étude à l’autre, en attente de la disponibilité de chaque notaire
Chaque notaire relit et valide tous les documents (vérifications croisées)
- Chacun défend “sa” partie (surtout utile en cas de complexité ou de méfiance, mais peut parfois rajouter encore plus de complexité)
📌 L’intervention de deux notaires est fréquemment choisie simplement parce que chaque partie est attachée à son propre notaire.
Aucun coût supplémentaire : la rémunération des notaires est partagée entre eux.
Étape 2 : Signature de la promesse de vente chez le notaire
Une fois l’offre d’achat acceptée, vous entrez dans la phase formelle de la vente. Cette étape se concrétise par la signature de la promesse de vente (ou compromis), généralement réalisée chez le notaire dans un délai de 2 à 4 semaines.
Rôle du notaire à cette étape
Le notaire joue un rôle central :
📑 Il vérifie tous les documents transmis par le vendeur
🧾 Il analyse les titres de propriété, les diagnostics, la situation hypothécaire…
⚖️ Il s’assure que toutes les obligations légales sont respectées, pour protéger les deux parties
💡 C’est aussi lui qui formule les clauses suspensives et prépare l’acte en prenant en compte les spécificités du bien et de la situation.
Cette vérification rigoureuse évite les mauvaises surprises après la vente et sécurise juridiquement la transaction.
Clauses suspensives : un point de vigilance
Une clause suspensive est une condition à remplir pour que la vente devienne définitive. Parmi les plus courantes :
🏦 Obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur
🏘️ Absence de droit de préemption de la commune
🛠️ Régularisation d’un permis de construire ou d’un document manquant
📌 Si l’une de ces conditions n’est pas remplie dans les délais impartis, la vente peut être annulée sans pénalité pour l’acheteur.
👉 En tant que vendeur, il est important de comprendre ces clauses, de ne pas les sous-estimer, et de s’assurer que rien ne bloque leur réalisation dans les délais.
Étape 3 : Délais avant l’acte authentique
Une fois la promesse de vente signée, il faut patienter avant la signature finale chez le notaire. Cette période d’attente — souvent sous-estimée — peut durer plusieurs semaines, et parfois jusqu’à 3 ou 4 mois, selon les dossiers.
Le droit de préemption de la commune
Après la promesse de vente, le notaire informe la mairie ou l’intercommunalité de la vente en cours. Cette dernière dispose d’un délai légal de deux mois pour exercer son droit de préemption, c’est-à-dire pour se porter acquéreuse à la place de votre acheteur.
📌 Sans réponse au terme de ces deux mois, le silence de la mairie vaut renonciation. La vente peut alors se poursuivre.
⚠️ C’est souvent ce délai — incompressible — qui allonge l’attente entre la promesse et l’acte authentique.
Levée des conditions et dernière visite
Durant cette période, plusieurs éléments doivent être validés :
📄 L’obtention du prêt par l’acquéreur (dans les délais prévus)
🛡️ La levée des clauses suspensives
📆 Le respect des délais contractuels
En moyenne, ces vérifications prennent entre 8 et 12 semaines.
👉 Il est aussi courant que l’acheteur demande une dernière visite du bien avant de signer l’acte définitif. Cela lui permet de :
Vérifier que tout est conforme
Confirmer son engagement en toute sérénité
💡 En tant que vendeur, prévoir cette dernière visite montre votre transparence et renforce la confiance jusqu’au bout.
Étape 4 : Signature de l’acte authentique
C’est la dernière étape de la vente immobilière : celle où le bien change officiellement de propriétaire. Elle se déroule chez le notaire, en présence du vendeur et de l’acheteur.
Déroulement et délai de paiement
L’acte authentique reprend les éléments définis dans la promesse de vente, avec :
✅ Le prix final
✅ L’identité des parties
✅ Les éventuels ajustements (taxes, charges, mobilier…)
💶 L’acheteur règle le montant total (prix + frais de notaire) par virement au notaire.
⏳ L’argent est ensuite versé sur votre compte généralement sous 2 à 3 jours ouvrés, sauf situations particulières (succession, indivision, mainlevée hypothécaire…).
Une fois l’acte signé :
Le notaire remet les clés à l’acheteur
Il publie la vente au service de publicité foncière
Vous pouvez considérer la vente comme définitivement close
Que se passe-t-il en cas de vice caché ?
Même après la vente, certains risques persistent si un défaut majeur apparaît et n’avait pas été signalé.
📌 En tant que vendeur, vous êtes :
Protégé contre les vices cachés que vous ignoriez
Mais responsable si vous avez volontairement dissimulé un problème connu (infiltration, structure, nuisances…)
⚖️ Si un vice caché est prouvé et que vous en aviez connaissance, l’acheteur peut saisir la justice pour obtenir réparation, voire l’annulation de la vente.
💡 Le notaire vous expliquera ces enjeux en détail lors de la signature. Il est toujours préférable d’informer clairement l’acheteur dès le départ, pour éviter toute procédure future.
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